Tính tổng mức đầu tư có cần tính chi tiết chi phí tư vấn và chi phí khác không?

[luongvancanh]

Hiện nay khi tính tổng mức đầu tư, rất nhiều anh em tính phần chi phí tư vấn và chi phí khác rất chi tiết theo tỷ lệ phần trăm của chi phí xây dựng và chi phí thiết bị. Điều này cũng tốt, nhưng nó làm mất thời gian của người tính và về mặt ý nghĩa của việc quản lý chi phí ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư (bước thiết kế cơ sở) là không cần thiết. Bởi vì Tổng mức đầu tư xây dựng được lập trên cơ sở nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm: thiết kế cơ sở, thuyết minh thiết kế cơ sở, quy chuẩn và tiêu chuẩn áp dụng, giải pháp công nghệ và kỹ thuật, thiết bị; giải pháp về kiến trúc, kết cấu chính của công trình; giải pháp về xây dựng và vật liệu chủ yếu, điều kiện thi công công trình của dự án; kế hoạch thực hiện dự án và các yêu cầu cần thiết khác phù hợp với nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng. Sau này khi có thiết kế sau thiết kế cơ sở, ví dụ như thiết kế bản vẽ thi công, thì chi phí xây dựng và chi phí thiết bị sẽ thay đổi giá trị dẫn đến việc tính toán chi tiết chi phí tư vấn và chi phí khác làm mất thời gian của người tính. Trong giai đoạn tính Tổng mức đầu tư chưa cần đạt mức chính xác cho ba loại chi phí này.
Mục đích của việc tính tổng mức đầu tư là để nhà quản lý, chủ đầu tư biết được họ cần khoản bao nhiêu tiền để thực hiện dự án, mỗi hạng mục đầu tư cần khoản bao nhiêu và xác định các nguồn tiền nào sẽ chi cho việc đầu tư. Đồng thời, để tính toán dòng tiền dự án, lãi lỗ, tính hiệu quả-khả thi dự án đầu tư, người cũng phải bắt đầu từ việc tính tổng mức đầu tư. Tổng mức đầu tư là số tiền cao nhất mà dự án được phép sử dụng, kể cả chi phí dự phòng. Chi phí dự phòng dự phòng đóng vai trò như “bình điều hòa vốn”. Các chi phí thuộc tổng mức đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án tăng lên, “bình điều hòa vốn” sẽ bù cho phần tăng này. Ngược lại, các loại chi phí thuộc tổng mức đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án giảm xuống, chúng sẽ giao phần vốn dư của mình cho “bình điều hòa vốn” giữ. Nhà quản lý dự án nếu thấy dấu hiệu “bình điều hòa vốn” bị cạn kiệt, thì phải biết rằng dự án đang trong tình trạng sắp phá sản nếu không ở giai đoạn kết thúc đầu tư.
Về lý thuyết quản lý dự án và quản lý chi phí, người ta tính tổng mức đầu tư để có số liệu phân tích hiệu quả tài chính như tính NPV, IRR. Và mục đích cuối cùng là xem dự án có khả thi hay không. Trong trường hợp dự án không khả thi, khi đó bạn đi tính toán chi tiết ba loại chi phí này là uổng công. Đồng thời, bản chất ba loại chi phí này chiếm giá trị nhỏ trong tổng mức đầu tư (<15%), nên nó có tính chính xác cũng không làm ảnh hưởng đến bài toán tính khả thi của dự án.
Tôi có gặp gỡ một số số tư vấn và hỏi tại sao họ lại tính chi tiết như vậy, một số trả lời là thấy người ta tính như vậy bắt chước theo!!!, một số khác trả lời là cần phải tính như vậy để chủ đầu tư có giá trị gói thầu tư vấn và chi phí khác để lập kế hoạch thầu. Nếu chủ đầu tư có nhu cầu để lập kế hoạch thầu thì tư vấn tính chi tiết như trên cũng chấp nhận được. Nhưng với kinh nghiệm của tôi thì kế hoạch thầu là nội dung tính toán sau của giai đoạn tính tổng mức đầu tư. Chủ đầu tư sẽ tính các giá gói thầu ở bài toán kế hoạch thầu chứ không phải là bài toán tính tổng mức đầu tư để đảm bảo độ chính xác, hợp lý hơn việc phân chia gói thầu.

Tôi cũng thắc mắc tại sao sao các bạn tính tổng mức đầu tư không sử dụng tỷ lệ phần trăm của chi phí tư vấn + chi phí khác + chi phí quản lý dự án tính theo chi phí thiết bị và chi phí xây dựng cho dễ và đỡ mất thời gian, đồng thời lấy được tổng số tiền vốn cho ba loại chi phí này là <15% theo hướng dẫn tại Phụ lục số 1 Thông tư như 09/2019/TT-BXD . Về mặt quản lý chi phí, sau khi có vốn cho ba loại chi phí này là <15% rồi, ta sẽ thong thả lập kế hoạch thầu và tính ra từng gói thầu. Như vậy nó sẽ đảm bảo về mặt quản lý nguồn vốn và quản lý theo giai đoạn chuẩn bị đầu tư tốt hơn so với việc tính toán chi tiết tại thời điểm tính tổng mức đầu tư.
Nếu người tính cho rằng 3 loại chi phí này có mức <=15% là quá nhiều hoặc quá ít so với thực tế hoặc là so với việc tính toán chi tiết ý thì các bạn có thể tham khảo tỷ lệ phần trăm của 3 loại chi phí này theo từng loại hình công trình. Dựa vào bảng sức vốn đầu tư của Bộ Xây dựng công bố, tôi đã làm một bài toán thống kê về tỷ lệ phần trăm của ba loại chi phí này trên chi phí xây dựng và thiết bị, và nhận thấy rằng hầu hết các dự án đều 3 loại chi phí này có tỉ lệ nhỏ hơn 15%. Ngoại trừ - các loại hình công trình nhà ở cao tầng từ 5 tầng trở lên là có thể để lớn hơn 15%
Xem bảng thống kê dưới đây các bạn sẽ thấy rõ.

[luongvancanh]

						Trong đó bao gồm
			Suất vốn đầu tư			Chi phí xây dựng			Chi phí thiết bị		%(QLDA,TV,#)
			0			1			2
	Nhà chung cư:
	Công trình cấp III
11110.01	Số tầng ≤ 5 không có tầng hầm		6.773			5.713			348		12%
	Có 1 tầng hầm		7.918			6.679			407		12%
	Có 2 tầng hầm		8.933			7.535			459		12%
	Có 3 tầng hầm		9.985			8.423			514		12%
	Có 4 tầng hầm		11.028			9.302			567		12%
	Có 5 tầng hầm		12.063			10.174			620		12%
11110.02	5 < số tầng ≤ 7 không có tầng hầm		8.755			6.805			627		18%
	Có 1 tầng hầm		9.364			7.278			671		18%
	Có 2 tầng hầm		9.991			7.766			716		18%
	Có 3 tầng hầm		10.725			8.337			768		18%
	Có 4 tầng hầm		11.509			8.945			824		18%
	Có 5 tầng hầm		12.329			9.583			883		18%
	Công trình cấp II
11110.03	7 < số tầng ≤ 10 không có tầng hầm		9.016			7.122			657		16%
	Có 1 tầng hầm		9.435			7.453			687		16%
	Có 2 tầng hầm		9.900			7.819			721		16%
	Có 3 tầng hầm		10.471			8.271			763		16%
	Có 4 tầng hầm		11.105			8.772			809		16%
	Có 5 tầng hầm		11.788			9.311			859		16%
11110.04	10 < số tầng ≤ 15 không có tầng hầm		9.437			7.614			657		14%
	Có 1 tầng hầm		9.707			7.832			676		14%
	Có 2 tầng hầm		10.028			8.090			698		14%
	Có 3 tầng hầm		10.444			8.426			727		14%
	Có 4 tầng hầm		10.922			8.812			760		14%
	Có 5 tầng hầm		11.455			9.241			797		14%
11110.05	15 < số tầng ≤ 20 không có tầng hầm		10.538			8.018			896		18%
	Có 1 tầng hầm		10.691			8.134			909		18%

	Nhà ở riêng lẻ
11120.01	Nhà 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn		1.820			1.700				7%
11120.02	Nhà 1 tầng, căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái BTCT đổ tại chỗ		4.780			4.460				7%
11120.03	Nhà từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCTđổ tại chỗ không có tầng hầm		7.330			6.850				7%
	Có 1 tầng hầm		9.050			8.141				11%
11120.04	Nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ không có tầng hầm		9.210			8.310				11%
	Có 1 tầng hầm		9.913			8.618				15%

				Bảng 12. Suất vốn đầu tư công trình đa năng
				Đơn vị tính: 1.000 đ/m2 sàn
								Trong đó bao gồm
					Suất vốn đầu tư			Chi phí xây dựng			Chi phí thiết bị
					0			1			2
		Công trình đa năng
		Công trình cấp III
11260.01		Số tầng ≤ 5 không có tầng hầm			6.982			6.005			448			8%
		Có 1 tầng hầm			8.077			6.948			518			8%
		Có 2 tầng hầm			9.057			7.790			581			8%
		Có 3 tầng hầm			10.080			8.671			647			8%
		Có 4 tầng hầm			11.099			9.547			712			8%
		Có 5 tầng hầm			12.113			10.419			777			8%
11260.02		5 < số tầng ≤ 7 không có tầng hầm			9.022			7.146			816			13%
		Có 1 tầng hầm			9.587			7.593			867			13%
		Có 2 tầng hầm			10.179			8.061			921			13%
		Có 3 tầng hầm			10.883			8.619			984			13%
		Có 4 tầng hầm			11.641			9.220			1.053			13%
		Có 5 tầng hầm			12.439			9.852			1.125			13%
		Công trình cấp II
11260.03		7 < số tầng ≤ 10 không có tầng hầm			9.293			7.471			846			12%
		Có 1 tầng hầm			9.679			7.782			881			12%
		Có 2 tầng hầm			10.115			8.133			921			12%
		Có 3 tầng hầm			10.662			8.572			971			12%
		Có 4 tầng hầm			11.273			9.064			1.026			12%
		Có 5 tầng hầm			11.936			9.597			1.087			12%
11260.04		10 < số tầng ≤ 15 không có tầng hầm			9.716			7.993			1.154			6%
		Có 1 tầng hầm			9.962			8.195			1.184			6%
		Có 2 tầng hầm			10.261			8.441			1.219			6%
		Có 3 tầng hầm			10.656			8.766			1.266			6%
		Có 4 tầng hầm			11.115			9.144			1.321			6%
		Có 5 tầng hầm			11.630			9.567			1.382			6%
11260.06		15 < số tầng ≤ 20 không có tầng hầm			10.845			8.417			1.373			11%
		Có 1 tầng hầm			10.978			8.520			1.390			11%
		Có 2 tầng hầm			11.163			8.663			1.414			11%
		Có 3 tầng hầm			11.432			8.873			1.448			11%
		Có 4 tầng hầm			11.763			9.129			1.490			11%
		Có 5 tầng hầm			12.148			9.428			1.539			11%
11260.07		20 < số tầng ≤ 24 không có tầng hầm			12.081			9.372			1.533			11%
		Có 1 tầng hầm			12.152			9.427			1.542			11%
		Có 2 tầng hầm			12.271			9.520			1.557			11%
		Có 3 tầng hầm			12.469			9.674			1.582			11%
		Có 4 tầng hầm			12.726			9.873			1.615			11%

Bảng 14. Suất vốn đầu tư xây dựng trụ sở cơ quan, văn phòng làm việc
				Đơn vị tính: 1.000 đ/m2 sàn
								Trong đó bao gồm
					Suất vốn đầu tư			Chi phí xây dựng			Chi phí thiết bị
					0			1			2
	Trụ sở cơ quan, văn phòng làm việc có số tầng
	Công trình cấp III
11281.01	Số tầng ≤ 5 không có tầng hầm				8.161			6.212			1.115			11%
	Có 1 tầng hầm				9.052			6.891			1.236			11%
	Có 2 tầng hầm				9.884			7.523			1.350			11%
	Có 3 tầng hầm				10.796			8.218			1.475			11%
	Có 4 tầng hầm				11.728			8.927			1.602			11%
	Có 5 tầng hầm				12.672			9.645			1.731			11%
11281.02	5 < Số tầng ≤ 7 không có tầng hầm				9.009			6.983			1.294			9%
	Có 1 tầng hầm				9.571			7.418			1.375			9%
	Có 2 tầng hầm				10.160			7.875			1.459			9%
	Có 3 tầng hầm				10.861			8.419			1.560			9%
	Có 4 tầng hầm				11.617			9.005			1.668			9%
	Có 5 tầng hầm				12.412			9.621			1.783			9%
	Công trình cấp II
11281.03	7 < Số tầng ≤ 15 không có tầng hầm				10.576			7.786			1.513			14%
	Có 1 tầng hầm				10.842			7.982			1.551			14%
	Có 2 tầng hầm				11.178			8.230			1.599			14%
	Có 3 tầng hầm				11.640			8.569			1.665			14%
	Có 4 tầng hầm				12.178			8.965			1.742			14%
	Có 5 tầng hầm				12.777			9.407			1.828			14%